전세보증금 반환보증(흔히 전세보증보험이라 부른다)의 보증 기간은 원칙적으로 임대차 계약 기간과 같게 설정된다.
| 시점 | 기준 |
|---|---|
| 시작 | 임대차 계약 시작일과 보증 가입일 중 늦은 날 |
| 종료 | 임대차 계약 종료일 |
계약이 3월 1일에 시작했고 보증에 3월 5일에 가입했다면 보증은 3월 5일부터 시작한다. 계약 시작일로 소급되지 않는다. 계약 초기에 사고가 나는 경우는 드물지만, 가입이 늦어지면 그 기간은 보호받지 못한다는 뜻이다.
계약을 연장해도 기존 보증은 따라오지 않는다. 보증은 그 계약의 종료일에 끝난다. 묵시적 갱신이든 새 계약서를 쓰든 마찬가지다.
| 상황 | 처리 |
|---|---|
| 같은 조건으로 묵시적 갱신 | 기존 보증은 종료일에 끝난다. 다시 가입해야 한다 |
| 계약서를 새로 써서 갱신 | 새 계약을 기준으로 신규 가입 또는 갱신을 신청한다 |
| 보증금이나 조건이 바뀜 | 바뀐 계약으로 다시 심사받는다. 보증료도 달라진다 |
연장 후 보증을 다시 들지 않은 상태에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보호를 받지 못한다. 전세 사고에서 실제로 문제가 되는 형태가 대개 이것이다.
가입에는 시기 제한이 있다. 계약 기간이 일정 비율 이상 남아 있어야 하고, 계약 시작 후 너무 오래 지나면 받아 주지 않는다. 기관과 상품마다 기준이 다르고 제도가 자주 바뀌므로 그때그때 확인한다. (확인 필요 — 잔여 기간 요건과 신청 마감 시점은 기관 공고를 직접 본다.)
실무적으로는 이렇게 움직이는 것이 안전하다.
| 기관 | 성격 |
|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 전세보증금 반환보증의 대표 기관 |
| SGI서울보증 | 민간 보증. 보증 한도와 요건이 HUG 와 다르다 |
| 한국주택금융공사(HF) | 전세자금 대출과 연계된 상품이 중심이다 |
같은 "전세보증보험" 이라도 가입 요건, 보증 한도, 보증료율, 주택 유형별 제한이 서로 다르다. 한 곳에서 거절되었다고 다른 곳도 안 되는 것은 아니다.
전세보증금 반환보증은 보증금을 돌려받지 못하는 상황 을 보장하는 것이지 집에 생긴 하자나 임대인과의 다른 분쟁을 보장하지 않는다.
보증에 들었더라도 대항력과 확정일자는 별개로 챙긴다. 전입신고와 확정일자를 갖추지 못하면 보증 심사 단계에서 걸린다.
제도와 요건이 자주 바뀌는 분야다. 여기 적은 것은 구조를 이해하기 위한 뼈대이고, 실제 가입과 갱신은 해당 기관의 현재 공고를 근거로 판단한다.